В некоторых банках обещают более 12% по вкладам, причем застрахованным (в сбербанке мах. 6.9%).

Подвох в том, что они могут наврать об участии в программе страхования вкладов, или в том, что вклад придется забирать уже через АСВ.

при каждой пролонгации они будут уменьшать процентную ставку, чтобы ты не вышел в режим раскрутки, когда процент за месяц по кредиту превышает сумму половины минимального взноса.

Не получится при сумме минимального взноса 100рублей (внес сегодня) снять в виде процента завтра 60рублей (да даже 51 рубель не дадут сделать)

Вот и смекай. Фраза "а у нас новые процентные ставки" будет говориться медовым голосом, как будто тебя озолотили. А они уменьшились.