Гарантировано ли право дольщика на квартиру в строящемся доме, если застройщик обанкротился?
Наша семья приобрела квартиру у строительной организации СУ-13 в строящемся доме. Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в ТОРЦе. Дом находится в высокой стадии готовности (идут отделочные работы). В настоящее время над застройщиком нависла угроза банкротства. Поясните, в случае признания застройщика банкротом, рискуем ли мы лишиться конкретной купленной квартиры, получив только денежную компенсацию, или мы имеем законное право именно на эту квартиру и получим ее, когда дом будет достроен (например, другим застройщиком) и сдан? Спасибо.
Мы платим до 300 руб за каждую тысячу уникальных поисковых переходов на Ваш вопрос или ответ Подробнее
| ЛУЧШИЙ ОТВЕТ ИЗ 3 |
Банкротство предприятия завершается распродажей его имущества и распределением вырученных средств между кредиторами. При этом может быть продан даже недостроенный дом, в который граждане вложили свои деньги. Некоторые граждане, узнав, что предприятие объявлено банкротом, спешат расторгнуть заключенный договор и встать в реестр кредиторов. То есть дольщики фактически отказывались от квартир, но при этом приобрели право требовать возврата денег. Цель арбитражного управляющего выгоднее продать недострой, а так он выглядит инвестиционно привлекательнее. Вероятность получить деньги мала — часто имущества должника едва хватает, чтобы покрыть все свои долги. А на то, чтобы достроить дом, надежда есть.
еще пара советов:
Вопрос: Какие действия и в какие сроки должен предпринять дольщик, чтобы квартира в объекте незавершенного строительства не попала в конкурсную массу и не была продана для погашения требования иных кредиторов.
Ответ:
Как было указано в ответе на вопрос № 2 квартира не будет продана для погашения требования иных кредиторов, так как её реализация будет производиться в соответствии с ч. 1 ст. 138 Федерального закона № 127-ФЗ. Чтобы квартира во-обще не реализовывалась дольщику необходимо обратиться в суд с требованием о признании его права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Сроки обращения в суд с данным требованием не ограниченны. Однако, необходимо учитывать, что на основании ч. 1 ст. 131 Федерального закона № 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Следовательно, принятие судами решений о признании прав дольщика на долю в объекте незавершенного строительства будет невозможно после введения процедуры конкурсного производства.
Долевое строительство. Как дольщикам защитить свои права, если дом еще не построен, либо построен, но не сдан в эксплуатацию, если строительство заморожено, застройщика банкротят и т.п.
1.Иск о признании права собственности на квартиру или иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
2. Признание исключительного права на получение квартиры, признание права на долю в инвестконтракте.
3.Иски о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора (по цене квартиры на момент вынесения решения судом).
На практике часто бывают ситуации, когда дом построен и сдан в эксплуатацию, но граждане не могут оформить право собственности – в этом случае совет может быть один, если ждать уже нет сил – нужно подавать в суд иск о признании права собственности.
Практика по таким делам в основном положительная и можно рассчитывать через 4-6 месяцев получить решение суда и оформить свидетельство. Подробно процедура описана в другой моей статье.
Менее понятен вопрос что делать дольщикам, если их дом вообще не построен, построен частично, либо полностью построен, но не сдается в эксплуатацию.
Суды выносят неоднозначные решения по данной категории дел, поэтому рассмотрим различные алгоритмы действий, какой сработает в том или ином случае, сказать сложно, все зависит от ситуации и позиции суда.
Следует учитывать, что в случае, когда разрешение на строительство дома есть, инвестконтракт подписан администрацией, органы власти несут ответственность за строительство данного объекта, поэтому в большинстве случаев эффективным является создание активной инициативной группы для отстаивания своих прав в органах власти всех уровней и в отношениях с застройщиком. Если такой группы нет, на обращения отдельных граждан указанные органы будет реагировать как правило достаточно сдержанно, предлагая обращаться в суд. Если же будет активная группа с привлечением грамотной юридической поддержки, то шансы на ускорение решения проблемы повышаются. Например может быть решен вопрос с передачей объекта другому застройщику, с передачей объекта созданному дольщиками ТСЖ или иной организацией, с оформлением документов на строительство в ускоренном порядке.
Однако работа инициативной группы не исключает, а наоборот во многих случаях предполагает подачу гражданами исков в суд, направленных на защиту своих прав. Хотя тут нужно быть готовым к тому, что по ходу дела придется менять исковые требования избирать иной способ защиты прав.
Но нужно отметить, что при подаче иска в суд можно наложить арест на кватиру или на инвестиционные права на квартиру, уже одно это оправдывает подачу иска, т.к. до рассмотрения дела квартира (инвестиционные права) будет под арестом и застройщик или иные лица не смогут ими незаконно распорядиться.
Итак, возможно подавать следующие виды исков:
1. Иск о признании права собственности на квартиру или иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
Первый иск возможно подать когда дом фактически построен, есть обмеры БТИ, но по каким-то причинам (банкротят застройщика, на руководство строительной компании возбуждено уголовное дело, наличие неурегулированных вопросов по задолженности) дом не сдается в экспуатацию.
В данном случае вопрос спорный, т.к. с одной стороны квартиры юридически вроде бы нет, но с другой фактически она есть, и несдача дома нарушает право гражданина получить квартиру в срок, установленный договором, или в разумный срок. Также квартиру можно определить на основании документов БТИ. Решения по таким делам возможны как положительные, так и отрицательные, единой практики нет, но попробовать стоит, особенно в случае, когда есть угроза двойной продажи и т.п.
Иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте также спорен, однако обосновать его можно и примеры положительных решений имеются.
Главные плюсы таких исков в том, что признается сразу право на конкретное имущество и в дальнейшем гражданин уже точно не будет его лишен, что на 100% нельзя исключить по другим требованиям.
2. Признание исключительного права на получение квартиры, признание права на долю в инвестконтракте.
Указанные иски направлены на закрепление за дольщиками права на получение в будущем квартиры на праве собственности. При этом объект строительства остается в собственности застройщика до передачи дольщику.
Данные иски можно обосновать лучше, чем иски о признании права собственности, но они хуже защищают права участников долевого строительства.
Тем не менее, такие иски подавать необходимо, если имеется конфликт между застройщиком и другими юридическими лицами, а также возможна двойная продажа и т.п. и нет оснований доля подачи иска о признании права собственности.
Также в рамках таких исков можно наложить арест на инвестиционные права на квартиру.
3. Иски о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора.
Такие иски имеет смысл подавать, если Вы более-менее уверены что у застройщика есть денежные средства (например, другие дома строятся, а этот – нет и т.п.). Иначе можно получить решение и исполнительный лист, но не деньги.
По нашей судебной практике суд практически всегда взыскивают денежные средства не в размере внесенных, а с учетом разницы в цене. Так, по одному из дел гражданин вложил 1 000 000 рублей, взыскано более 6 000 000 рублей. И таких примеров много. Но опять же основная проблема таких решений их исполнимость. Также если нарушен срок строительства – можно взыскать неустойку.
Точно необходимо подавать такие иски, если Вы столкнулись с мошенническими структурами, типа ИК “ВНЛ”, ИСК “Империя”, ИСК “Правильный выбор”, т.к. подобные компании никаких прав на строительство не имеют, соответственно органы власти за их действия отвечать не будут, это дело следственных органов, поэтому другого выхода не остается.
Хотя нужно анализировать ситуацию и принимать решение исходя из фактических обстоятельств.
Кроме перечисленных методов часто эффективным бывает инициирование возбуждения уголовного дела против руководства компании-застройщика или агентства недвижимости, банкротство компании, более подробно эти методы будут рассмотрены в другой статье.
ВОТ КОНКРЕТНО, ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ПРЕДПРИЯТИЕ ОБАНКРОТИЛОСЬ:
Строительная компания (как, впрочем, и любая другая в рыночной экономике) может обанкротиться. В общественном сознании по отношению к подобной перспективе существует два мнения. Первое можно назвать «паническим»: все ужасно, внесенные деньги сгорят и т.п. Второе «успокоительное»: в крайнем случае, дольщиков не даст в обиду государство.
Как оно на самом деле, что делать покупателям, столкнувшимся с перспективой или уже с фактом банкротства застройщика? С этими вопросами разбирался корреспондент журнала Metrinfo.ru.
Первые звоночки. Готовьте бумагу и ручку
События – даже самые крупные и громкие – редко начинаются «с барабанным боем». Вероятнее иной сценарий: сначала появятся слухи, сообщения в прессе о том, что тот или иной застройщик попал в тяжелую ситуацию, что количество долгов у него превышает предел разумного. Как тут вести себя покупателю?
Прежде всего, конечно, попытаться разобраться в происходящем: широко известное «Информационное агентство ОБГ («одна баба говорила»)» очень оперативно, но склонно к искажению информации. Вопрос исключительно в том, как это сделать – узнать подлинное положение вещей?
«Необходимо обратиться с официальным запросом к застройщику на предмет выяснения причин задержки строительства и провести консультацию со своими юристами», - рекомендует Василий Шарапов, зам. руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».
В целом соглашаясь с таким мнением, автор не может не отметить, что всевозможные пресс-службы и отделы по связям с общественностью для того и существуют, чтобы ковать у граждан светлый образ родной конторы. Так что вне зависимости от того, как идут дела на самом деле, вы наверняка получите ответ, гласящий, что «сегодня мы как никогда, а завтра гораздо еще».
Александр Ручкин, юрист-эксперт «Юридического центра недвижимости и налогов», дает еще пару весьма полезных рекомендаций. Во-первых, объединиться с другими дольщиками: в этом случае вы умножаете собственные знания, да и хорошего юриста (или целый штат) группе нанять проще, чем в одиночку. А во-вторых, сразу перевести свое общение с застройщиком в письменный формат. Бумагу – в отличие от устных слов – можно использовать в качестве доказательств в суде.
Банкротство: ни квартиры, ни денег?
Слово «банкротство» уже столько раз использовалось в этой статье, что было бы просто странным, если бы не рассказали вкратце о том, что написано в профильном законе – «О несостоятельности (банкротстве)» (№127-ФЗ от 26.10.2002). Прежде всего, напоминает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании «Est-a-Tet», закон начинает действовать в случаях, когда юридическое лицо не в состоянии расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей на сумму от 100 тыс. руб. в течение более трех месяцев. Правом обращаться с заявлением о банкротстве имеют как органы управления самой компании, так и ее кредиторы, в том числе налоговые органы.
Основными этапами в ходе банкротства являются, продолжает Юлия Гераськина, являются следующие:
1. Санация (меры восстановления платежеспособности должника),
2. наблюдение,
3. финансовое оздоровление,
4. внешнее управление,
5. конкурсное производство.
На любой из перечисленных стадий, вплоть до принятия судом решения о признании должника банкротом и исключении записи об организации-должнике из реестра юридических лиц, может быть заключено мировое соглашение. Его условия могут быть совершенно различными, исходя из того компромисса, которого достигли заинтересованные лица: и рассрочка/отсрочка погашения долгов, и частичное прощение долга, и новация долгового обязательства в иное обязательство.
Также обратим внимание на ст. 134 рассматриваемого закона – «Очередность удовлетворения требований кредиторов». В п.4 данной статьи говорится, что:
- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, а также компенсация морального вреда;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
- в третью очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
Выражаясь более понятно, средства, полученные от реализации имущества обанкроченного предприятия, будут платить кредиторам в приведенной выше последовательности. Нетрудно заметить, что покупатели квартир – это те самые «другие», третья очередь, которой достанется что-либо только после первых двух.
«А поскольку по российской «традиции» к моменту банкротства все активы компании «выводятся», то по закону горе-инвесторы могут рассчитывать в лучшем случае на где-то 1/300 доли в «незавершенном строительством объекте», - разъясняет Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». «Ситуация, когда дольщики не получат ни квартиры, ни денег, а застройщик признан банкротом и прекратил свое существование, вполне может произойти», - подливает масла в огонь Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»). Правда, «обнадеживает» он, это может случиться и без банкротства…
214-й: помогает, но не гарантирует
Уже несколько лет действует закон «Об участии в долевом строительстве…» (№214-ФЗ от 30.12.2004). Давно уже стали общим местом слова о том, что договоры, заключенные в соответствии с ним, лучше защищают права дольщиков. А поможет ли данный закон в описываемой нами ситуации? Да, отвечает Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»), определенные возможности тут появляются.
Так, согласно ст. 13 этого ФЗ, земельный участок, на котором ведется строительство, и возводимое на нем здание считается находящимся в залоге у дольщиков. А ст. 138 другого закона (уже упоминавшегося ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») указывает, что из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника. Тут, правда, имеется сложность: обязательства застройщика не носят денежного характера (он обязывался предоставить квартиру, а не выплатить деньги), поэтому дольщику сложно будет попасть в список кредиторов.
Но есть еще одна возможность. Согласно все тому же 214-ФЗ, за просрочку передачи объекта недвижимости с застройщика взыскиваются проценты – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ в день. Это – уже денежные обязательства, и долг по ним уже дает право на включение в число кредиторов. «Схема кажется достаточно сложной, но лучше действовать так, чем не получить ничего», подводит итог Александр Ручкин.
В любом случае, договоры, оформленные по различным «обходным» схемам – т.е. таким, которые специально придумывались застройщиками для того, чтобы не попасть под действие закона «Об участии в долевом строительстве…» - защищают покупателей еще хуже.
Ждать достройки или вытаскивать деньги?
Вообще, у влипших в неприятности дольщиков есть два пути. «Если возникли серьезные подозрения в плохом финансовом состоянии компании, покупателю следует принять решение: ждать ли до последнего достройки дома (вероятно – другой компанией и через несколько лет), либо попытаться «вытащить» деньги», - рекомендует Григорий Алтухов («Лидер»).
Если выбран второй вариант – то нужно смотреть договор на предмет возможности досрочного расторжения и санкций, и после этого попробовать договориться с застройщиком «по-хорошему». Если не получится – то в суд, правда и тут положительный исход гарантировать невозможно. С другой стороны – есть и прецеденты, когда деньги возвращались.
Если был выбран вариант «ждать достройки», то сидеть без дела также нельзя. Для начала – организовать дольщиков. Весьма полезно изучить опыт дольщиков других «долгостроев»: что предпринимать, кому лучше писать, какой ответной реакции ждать и т.п. Это сэкономит массу времени на бесплодные попытки достучаться до «занятых» чиновников, подскажет правильные шаги.
«Фактически – без помощи федеральных или муниципальных властей дольщики до сегодняшнего момента были беспомощны. И это обязательно надо учитывать», - резюмирует эксперт.
Вот приедет барин…
На телевидении и в прессе полно сообщений о помощи дольщикам со стороны государства. Обычно они сводятся к тому, что «компания А не справлялась со взятыми на себя обязательствами по строительству, поэтому добрые наши власти передали стройку компании Б, которая энергично взялась за завершение проекта». Что в такой ситуации светит покупателям – тем, кто заплатил за квартиры компании А? Ответы наших экспертов сводились к тому, что законом этот вопрос не проработан, поэтому решение в каждом случае принимается индивидуальное.
«Известны случаи, когда администрация муниципального образования создавала рабочую группу чтобы собрать сведения о подписанных договорах между недобросовестным застройщиком и покупателями и об исполнении покупателями денежных обязательств, - говорит Юлия Гераськина («Est-a-Tet»). – Номенклатура была передана новому застройщику в целях исключения двойных продаж».
«Смысл достройки дома другим застройщиком сводится не к тому, чтобы квартиры начали продаваться по второму кругу, а к тому, чтобы до конца реализовать уже начатый проект, и чтобы уже состоявшиеся дольщики, заплатившие деньги, наконец-то получили свои квартиры, - считает Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»). – Вариантов решения может быть много. К примеру, в каждой новостройке есть часть, которая предназначается муниципалитету, и муниципалитет может, наверное, ею поделиться. Часть квартир может быть вообще не реализована предыдущим застройщиком, права на них также могут перейти к новой строительной фирме.
Иллюстрацией может служить ситуация с компанией «Социальная Инициатива», которая как раз и была объявлена банкротом. Объектов у компании по стране было очень много, пострадало огромное количество людей. И в некоторых городах – Москве, Нижнем Новгороде, Обнинске, Воронеже «достройкой» занялось государство.
Добиваясь общественного резонанса
А чтобы привлечь к проблеме внимание государства, есть один эффективный способ. Устраивать всевозможные митинги, демонстрации, писать письма в «Единую Россию» и администрацию президента, перекрывать дороги, наконец.
Тема скользкая, поскольку явно граничит с нарушениями закона (те же митинги, если они не санкционированы, и тем более перекрытые шоссе), поэтому все, кто соглашался поговорить об этом, просили об анонимности. Общий итог такой: предприятие рискованное, можно и от ОМОНа по голове получить, и даже в тюрьму отправиться. С другой стороны, эффективно. Вот те же жители Пикалево (там, правда, вопрос был в другом) свою проблему решили…
еще пара советов:
Вопрос: Какие действия и в какие сроки должен предпринять дольщик, чтобы квартира в объекте незавершенного строительства не попала в конкурсную массу и не была продана для погашения требования иных кредиторов.
Ответ:
Как было указано в ответе на вопрос № 2 квартира не будет продана для погашения требования иных кредиторов, так как её реализация будет производиться в соответствии с ч. 1 ст. 138 Федерального закона № 127-ФЗ. Чтобы квартира во-обще не реализовывалась дольщику необходимо обратиться в суд с требованием о признании его права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Сроки обращения в суд с данным требованием не ограниченны. Однако, необходимо учитывать, что на основании ч. 1 ст. 131 Федерального закона № 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Следовательно, принятие судами решений о признании прав дольщика на долю в объекте незавершенного строительства будет невозможно после введения процедуры конкурсного производства.
Долевое строительство. Как дольщикам защитить свои права, если дом еще не построен, либо построен, но не сдан в эксплуатацию, если строительство заморожено, застройщика банкротят и т.п.
1.Иск о признании права собственности на квартиру или иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
2. Признание исключительного права на получение квартиры, признание права на долю в инвестконтракте.
3.Иски о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора (по цене квартиры на момент вынесения решения судом).
На практике часто бывают ситуации, когда дом построен и сдан в эксплуатацию, но граждане не могут оформить право собственности – в этом случае совет может быть один, если ждать уже нет сил – нужно подавать в суд иск о признании права собственности.
Практика по таким делам в основном положительная и можно рассчитывать через 4-6 месяцев получить решение суда и оформить свидетельство. Подробно процедура описана в другой моей статье.
Менее понятен вопрос что делать дольщикам, если их дом вообще не построен, построен частично, либо полностью построен, но не сдается в эксплуатацию.
Суды выносят неоднозначные решения по данной категории дел, поэтому рассмотрим различные алгоритмы действий, какой сработает в том или ином случае, сказать сложно, все зависит от ситуации и позиции суда.
Следует учитывать, что в случае, когда разрешение на строительство дома есть, инвестконтракт подписан администрацией, органы власти несут ответственность за строительство данного объекта, поэтому в большинстве случаев эффективным является создание активной инициативной группы для отстаивания своих прав в органах власти всех уровней и в отношениях с застройщиком. Если такой группы нет, на обращения отдельных граждан указанные органы будет реагировать как правило достаточно сдержанно, предлагая обращаться в суд. Если же будет активная группа с привлечением грамотной юридической поддержки, то шансы на ускорение решения проблемы повышаются. Например может быть решен вопрос с передачей объекта другому застройщику, с передачей объекта созданному дольщиками ТСЖ или иной организацией, с оформлением документов на строительство в ускоренном порядке.
Однако работа инициативной группы не исключает, а наоборот во многих случаях предполагает подачу гражданами исков в суд, направленных на защиту своих прав. Хотя тут нужно быть готовым к тому, что по ходу дела придется менять исковые требования избирать иной способ защиты прав.
Но нужно отметить, что при подаче иска в суд можно наложить арест на кватиру или на инвестиционные права на квартиру, уже одно это оправдывает подачу иска, т.к. до рассмотрения дела квартира (инвестиционные права) будет под арестом и застройщик или иные лица не смогут ими незаконно распорядиться.
Итак, возможно подавать следующие виды исков:
1. Иск о признании права собственности на квартиру или иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
Первый иск возможно подать когда дом фактически построен, есть обмеры БТИ, но по каким-то причинам (банкротят застройщика, на руководство строительной компании возбуждено уголовное дело, наличие неурегулированных вопросов по задолженности) дом не сдается в экспуатацию.
В данном случае вопрос спорный, т.к. с одной стороны квартиры юридически вроде бы нет, но с другой фактически она есть, и несдача дома нарушает право гражданина получить квартиру в срок, установленный договором, или в разумный срок. Также квартиру можно определить на основании документов БТИ. Решения по таким делам возможны как положительные, так и отрицательные, единой практики нет, но попробовать стоит, особенно в случае, когда есть угроза двойной продажи и т.п.
Иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте также спорен, однако обосновать его можно и примеры положительных решений имеются.
Главные плюсы таких исков в том, что признается сразу право на конкретное имущество и в дальнейшем гражданин уже точно не будет его лишен, что на 100% нельзя исключить по другим требованиям.
2. Признание исключительного права на получение квартиры, признание права на долю в инвестконтракте.
Указанные иски направлены на закрепление за дольщиками права на получение в будущем квартиры на праве собственности. При этом объект строительства остается в собственности застройщика до передачи дольщику.
Данные иски можно обосновать лучше, чем иски о признании права собственности, но они хуже защищают права участников долевого строительства.
Тем не менее, такие иски подавать необходимо, если имеется конфликт между застройщиком и другими юридическими лицами, а также возможна двойная продажа и т.п. и нет оснований доля подачи иска о признании права собственности.
Также в рамках таких исков можно наложить арест на инвестиционные права на квартиру.
3. Иски о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора.
Такие иски имеет смысл подавать, если Вы более-менее уверены что у застройщика есть денежные средства (например, другие дома строятся, а этот – нет и т.п.). Иначе можно получить решение и исполнительный лист, но не деньги.
По нашей судебной практике суд практически всегда взыскивают денежные средства не в размере внесенных, а с учетом разницы в цене. Так, по одному из дел гражданин вложил 1 000 000 рублей, взыскано более 6 000 000 рублей. И таких примеров много. Но опять же основная проблема таких решений их исполнимость. Также если нарушен срок строительства – можно взыскать неустойку.
Точно необходимо подавать такие иски, если Вы столкнулись с мошенническими структурами, типа ИК “ВНЛ”, ИСК “Империя”, ИСК “Правильный выбор”, т.к. подобные компании никаких прав на строительство не имеют, соответственно органы власти за их действия отвечать не будут, это дело следственных органов, поэтому другого выхода не остается.
Хотя нужно анализировать ситуацию и принимать решение исходя из фактических обстоятельств.
Кроме перечисленных методов часто эффективным бывает инициирование возбуждения уголовного дела против руководства компании-застройщика или агентства недвижимости, банкротство компании, более подробно эти методы будут рассмотрены в другой статье.
ВОТ КОНКРЕТНО, ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ПРЕДПРИЯТИЕ ОБАНКРОТИЛОСЬ:
Строительная компания (как, впрочем, и любая другая в рыночной экономике) может обанкротиться. В общественном сознании по отношению к подобной перспективе существует два мнения. Первое можно назвать «паническим»: все ужасно, внесенные деньги сгорят и т.п. Второе «успокоительное»: в крайнем случае, дольщиков не даст в обиду государство.
Как оно на самом деле, что делать покупателям, столкнувшимся с перспективой или уже с фактом банкротства застройщика? С этими вопросами разбирался корреспондент журнала Metrinfo.ru.
Первые звоночки. Готовьте бумагу и ручку
События – даже самые крупные и громкие – редко начинаются «с барабанным боем». Вероятнее иной сценарий: сначала появятся слухи, сообщения в прессе о том, что тот или иной застройщик попал в тяжелую ситуацию, что количество долгов у него превышает предел разумного. Как тут вести себя покупателю?
Прежде всего, конечно, попытаться разобраться в происходящем: широко известное «Информационное агентство ОБГ («одна баба говорила»)» очень оперативно, но склонно к искажению информации. Вопрос исключительно в том, как это сделать – узнать подлинное положение вещей?
«Необходимо обратиться с официальным запросом к застройщику на предмет выяснения причин задержки строительства и провести консультацию со своими юристами», - рекомендует Василий Шарапов, зам. руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».
В целом соглашаясь с таким мнением, автор не может не отметить, что всевозможные пресс-службы и отделы по связям с общественностью для того и существуют, чтобы ковать у граждан светлый образ родной конторы. Так что вне зависимости от того, как идут дела на самом деле, вы наверняка получите ответ, гласящий, что «сегодня мы как никогда, а завтра гораздо еще».
Александр Ручкин, юрист-эксперт «Юридического центра недвижимости и налогов», дает еще пару весьма полезных рекомендаций. Во-первых, объединиться с другими дольщиками: в этом случае вы умножаете собственные знания, да и хорошего юриста (или целый штат) группе нанять проще, чем в одиночку. А во-вторых, сразу перевести свое общение с застройщиком в письменный формат. Бумагу – в отличие от устных слов – можно использовать в качестве доказательств в суде.
Банкротство: ни квартиры, ни денег?
Слово «банкротство» уже столько раз использовалось в этой статье, что было бы просто странным, если бы не рассказали вкратце о том, что написано в профильном законе – «О несостоятельности (банкротстве)» (№127-ФЗ от 26.10.2002). Прежде всего, напоминает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании «Est-a-Tet», закон начинает действовать в случаях, когда юридическое лицо не в состоянии расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей на сумму от 100 тыс. руб. в течение более трех месяцев. Правом обращаться с заявлением о банкротстве имеют как органы управления самой компании, так и ее кредиторы, в том числе налоговые органы.
Основными этапами в ходе банкротства являются, продолжает Юлия Гераськина, являются следующие:
1. Санация (меры восстановления платежеспособности должника),
2. наблюдение,
3. финансовое оздоровление,
4. внешнее управление,
5. конкурсное производство.
На любой из перечисленных стадий, вплоть до принятия судом решения о признании должника банкротом и исключении записи об организации-должнике из реестра юридических лиц, может быть заключено мировое соглашение. Его условия могут быть совершенно различными, исходя из того компромисса, которого достигли заинтересованные лица: и рассрочка/отсрочка погашения долгов, и частичное прощение долга, и новация долгового обязательства в иное обязательство.
Также обратим внимание на ст. 134 рассматриваемого закона – «Очередность удовлетворения требований кредиторов». В п.4 данной статьи говорится, что:
- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, а также компенсация морального вреда;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
- в третью очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
Выражаясь более понятно, средства, полученные от реализации имущества обанкроченного предприятия, будут платить кредиторам в приведенной выше последовательности. Нетрудно заметить, что покупатели квартир – это те самые «другие», третья очередь, которой достанется что-либо только после первых двух.
«А поскольку по российской «традиции» к моменту банкротства все активы компании «выводятся», то по закону горе-инвесторы могут рассчитывать в лучшем случае на где-то 1/300 доли в «незавершенном строительством объекте», - разъясняет Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». «Ситуация, когда дольщики не получат ни квартиры, ни денег, а застройщик признан банкротом и прекратил свое существование, вполне может произойти», - подливает масла в огонь Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»). Правда, «обнадеживает» он, это может случиться и без банкротства…
214-й: помогает, но не гарантирует
Уже несколько лет действует закон «Об участии в долевом строительстве…» (№214-ФЗ от 30.12.2004). Давно уже стали общим местом слова о том, что договоры, заключенные в соответствии с ним, лучше защищают права дольщиков. А поможет ли данный закон в описываемой нами ситуации? Да, отвечает Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»), определенные возможности тут появляются.
Так, согласно ст. 13 этого ФЗ, земельный участок, на котором ведется строительство, и возводимое на нем здание считается находящимся в залоге у дольщиков. А ст. 138 другого закона (уже упоминавшегося ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») указывает, что из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника. Тут, правда, имеется сложность: обязательства застройщика не носят денежного характера (он обязывался предоставить квартиру, а не выплатить деньги), поэтому дольщику сложно будет попасть в список кредиторов.
Но есть еще одна возможность. Согласно все тому же 214-ФЗ, за просрочку передачи объекта недвижимости с застройщика взыскиваются проценты – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ в день. Это – уже денежные обязательства, и долг по ним уже дает право на включение в число кредиторов. «Схема кажется достаточно сложной, но лучше действовать так, чем не получить ничего», подводит итог Александр Ручкин.
В любом случае, договоры, оформленные по различным «обходным» схемам – т.е. таким, которые специально придумывались застройщиками для того, чтобы не попасть под действие закона «Об участии в долевом строительстве…» - защищают покупателей еще хуже.
Ждать достройки или вытаскивать деньги?
Вообще, у влипших в неприятности дольщиков есть два пути. «Если возникли серьезные подозрения в плохом финансовом состоянии компании, покупателю следует принять решение: ждать ли до последнего достройки дома (вероятно – другой компанией и через несколько лет), либо попытаться «вытащить» деньги», - рекомендует Григорий Алтухов («Лидер»).
Если выбран второй вариант – то нужно смотреть договор на предмет возможности досрочного расторжения и санкций, и после этого попробовать договориться с застройщиком «по-хорошему». Если не получится – то в суд, правда и тут положительный исход гарантировать невозможно. С другой стороны – есть и прецеденты, когда деньги возвращались.
Если был выбран вариант «ждать достройки», то сидеть без дела также нельзя. Для начала – организовать дольщиков. Весьма полезно изучить опыт дольщиков других «долгостроев»: что предпринимать, кому лучше писать, какой ответной реакции ждать и т.п. Это сэкономит массу времени на бесплодные попытки достучаться до «занятых» чиновников, подскажет правильные шаги.
«Фактически – без помощи федеральных или муниципальных властей дольщики до сегодняшнего момента были беспомощны. И это обязательно надо учитывать», - резюмирует эксперт.
Вот приедет барин…
На телевидении и в прессе полно сообщений о помощи дольщикам со стороны государства. Обычно они сводятся к тому, что «компания А не справлялась со взятыми на себя обязательствами по строительству, поэтому добрые наши власти передали стройку компании Б, которая энергично взялась за завершение проекта». Что в такой ситуации светит покупателям – тем, кто заплатил за квартиры компании А? Ответы наших экспертов сводились к тому, что законом этот вопрос не проработан, поэтому решение в каждом случае принимается индивидуальное.
«Известны случаи, когда администрация муниципального образования создавала рабочую группу чтобы собрать сведения о подписанных договорах между недобросовестным застройщиком и покупателями и об исполнении покупателями денежных обязательств, - говорит Юлия Гераськина («Est-a-Tet»). – Номенклатура была передана новому застройщику в целях исключения двойных продаж».
«Смысл достройки дома другим застройщиком сводится не к тому, чтобы квартиры начали продаваться по второму кругу, а к тому, чтобы до конца реализовать уже начатый проект, и чтобы уже состоявшиеся дольщики, заплатившие деньги, наконец-то получили свои квартиры, - считает Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»). – Вариантов решения может быть много. К примеру, в каждой новостройке есть часть, которая предназначается муниципалитету, и муниципалитет может, наверное, ею поделиться. Часть квартир может быть вообще не реализована предыдущим застройщиком, права на них также могут перейти к новой строительной фирме.
Иллюстрацией может служить ситуация с компанией «Социальная Инициатива», которая как раз и была объявлена банкротом. Объектов у компании по стране было очень много, пострадало огромное количество людей. И в некоторых городах – Москве, Нижнем Новгороде, Обнинске, Воронеже «достройкой» занялось государство.
Добиваясь общественного резонанса
А чтобы привлечь к проблеме внимание государства, есть один эффективный способ. Устраивать всевозможные митинги, демонстрации, писать письма в «Единую Россию» и администрацию президента, перекрывать дороги, наконец.
Тема скользкая, поскольку явно граничит с нарушениями закона (те же митинги, если они не санкционированы, и тем более перекрытые шоссе), поэтому все, кто соглашался поговорить об этом, просили об анонимности. Общий итог такой: предприятие рискованное, можно и от ОМОНа по голове получить, и даже в тюрьму отправиться. С другой стороны, эффективно. Вот те же жители Пикалево (там, правда, вопрос был в другом) свою проблему решили…
| ЕЩЕ ОТВЕТЫ |
Вы лучше сходите на однодольщики.ру
| ПОХОЖИЕ ВОПРОСЫ |